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VENDEUR ?

Pour lancer ma nouvelle activité, mon offre est gratuite jusqu'au 30 juin 2024 !

Vendre entre particuliers, si c'est efficace, ça peut rapporter gros !

Pour être efficace, le 1er levier, c'est le prix

Au bon prix, vous vendrez

Mais vous allez peut-être devoir y consacrer du temps

2nd levier, l'annonce

C'est elle qui va définir le temps que vous allez y consacrer

Une annonce, ce sont un descriptif et des photos

Pour être efficace, le descriptif doit bien évidemment être le reflet de la réalité

 Et je peux imaginer que vous avez conscience de l'importance des photos 

Avec de belles photos J'évoque à peine le couple mauvais prix et mauvaise annonce qui ne génère que des retours d'agences qui ont, c'est une chance pour vous, plein de clients à vous proposer

si votre annonce n'est pas e 3 freins majeurs à la vente entre particuliers :

l'annonce, le temps à consacrer à la gestion des visites et les supports de diffusion

Il convient de les lever efficacement

Je présente ensuite les avantages que procure la vente entre particuliers par rapport à une vente par agence

 

1 - L'annonce

La plus value d'une annonce, ce sont les photos

Elles permettent dans un 1er temps d'identifier un bien parmi tant d'autres

Dans un 2nd temps, elles doivent permettre de s'y projeter, de s'approprier les lieux

Plus vos visiteurs 

C'est plus efficace d'avoir un visiteur qui se sera fait une bonne idée de ce qu'il va visiter  

Y-a-t-il vraiment besoin de développer ?

Avec de bonnes 

Vous l'avez vraisemblablement constaté mais l'usage de la photo dans les annonces immobilières laisse parfois pantois

On a parfois le sentiment que les gens font tout pour ne pas avoir de retours

Je vous laisse juger de mon aptitude à mettre les biens en valeur

Je propose à mes clients depuis plus de 10 ans une offre de biens homogène avec en général de belles photos

C'est ainsi que 1.609 abonnés se sont inscrits sur ma Mailing List pour recevoir mes alertes

De belles photos notamment

Mais pas que belles ...

Utiles, explicites, vendeuses !

Qui permettent des visites plus efficaces

Qu'en arrivant, votre visiteur se dise " c'est bien ce que j'ai vu en photos, ce que j'ai imaginé ", un environnement dans lequel il a déjà pu se projeter

Je sais mettre en valeur les biens

Vous avez certainement déjà constaté des lacunes en la matière

Pour le descriptif ( que nous validerons ensemble ), il n'y a pas de difficulté particulière

Le tout c'est d'être réaliste et précis

2 - Gestion des visites

Pour les visites, avec une bonne annonce, le principe est assez simple :

la durée de mise en vente et le nombre de visites sont liés au prix

Moins le prix est bon, moins il y a de demandes

Plus le prix est bon, plus il y a de demandes

C'est assez simple non ?

Si on considère qu'un acquéreur motivé qui identifie un bien qui pourrait lui convenir ne traine pas particulièrement pour en savoir plus , il ne traine pas à prendre contact et que si ce bien lui semble parfaitement convenir,  le contact sera immédiat

C'est d'ailleurs un des avantages de la vente entre particuliers, on bénéficie de retours spontanés

Notre 3 chambres de 110 m² est affiché :

- 600.000 € ... Aucun appel spontané ... Trop cher et donc pas de visites

- 550 ? Idem !

- 500 ? Quelques contacts peut-être

- 450 ? Encore plusd'exercice

Une agence qui surestime un bien ?

Ne vous inquiétez pas, elle fera des visites !

Et les visiteurs diront " c'est un peu cher " voire " pourquoi m'avez vous fait visiter ce bien qui ne correspond pas vraiment à ma recherche ? "

Et que pensez-vous avoir comme retour de votre agence ?

Qu'elle s'est trompée sur le prix ?

Qu'elle est prête à vous faire miroiter des alouettes pour prendre un mandat ? 

Ce retour sur votre prix "un peu cher", il vous aurait pourtant été utile

Pas ce genre de problème avec des retours spontanés

Trop cher ? Pas de contact, pas de visite

Que votre futur visiteur retrouve les lieux qu'ils s'est appropriés au travers des photos

Il est recommandé que votre visiteur en arrivant chez vous percoivent 

Si vous êtes là, c'est que vous êtes intéressé

Je me permets donc d'entrer dans les détails

En mettant votre bien en vente sur leboncoin, vous allez le vendre

Un acquéreur en recherche regarde à priori de temps en temps leboncoin à défaut d'y avoir une alerte

Vous ne trouverez pas de fichier client plus conséquent que leboncoin

C'est d'ailleurs bien pour cela que 90 % des annonces immobilières qui y sont publiées émanent de professionnels ...

Des professionnels qui publient à 90% sur un site d'annonces entre particuliers ...

Un comble ( à 3, 4 ou 5 % quand même ... )

Mais revenons à nos moutons

Vous allez vendre, certes, mais en combien de temps, en combien de visites ?

Le temps et le nombre de visites reposent alors sur 2 éléments : l'annonce et le prix

Sachant que sur leboncoin vous touchez une large majorité des acquéreurs en circulation, les options sont les suivantes :

- bonne annonce + bon prix = les contacts sont nombreux voire très nombreux et à moins qu'il y ait un loup quelque part, vous pouvez vous montrer optimiste - dans ce cas de figure, il a a priori peu de visites

- mauvaise annonce + bon prix = vous allez vraisemblablement devoir y consacrer un peu plus de temps qu'avec une bonne annonce mais au bout du compte, c'est toujours le prix qui est le facteur n° 1

Une mauvaise annonce, ce sont soit / et :

- des photos sans réel intérêt, qui ne permettent pas aux futurs visiteurs de s'approprier les lieux - il ne faut pas que vos visiteurs découvrent les lieux ! il faut qu'en arrivant ils se retrouvent dans l'environnement qu'ils ont imaginé au travers des photos 

- un descriptif erroné : c'est le loup évoqué précédemment, présenter 3 chambres par exemple sans préciser que la 3ème est aveugle

Pour perdre du temps, ça, ça marche bien 

- bonne annonce + mauvais prix = si vous recevez majoritairement des appels d'agence, c'est que vous êtes vraisemblablement dans cette situation - au moins, s'il n'y a pas de demandes, on ne perd pas de temps en visites

- et enfin mauvaise annonce + mauvais prix = que des appels d'agence

Bref, quel que soit la situation, vous ne ferez pas tant de visite que ça

Tout ceci pour vous dire que le temps passé à organiser et faire les visites peut s'optimiser  

Et comme un site d'annonce fonctionne par retour spontané ( 

que 90 % des annonces immobilières publiées sur leboncoin le sont par des professionnels ...

Mais si c'est pour y passer des heures et des heures, effectivement, autant passer par agence

Une bonne annonce, c'est la base

Avec de bonnes photos, c'est indispensable !

Vous avez certainement constaté certaines lacunes à ce niveau

Quand je vois Il est certain que 

Quelques considérations :

Mon fichier client : la Mailing List : 1.609 abonnés

armi mes atouts, la mise à disposition d'un fichier clients

Un fichier que j'ai développé pour mon compte jusqu'en 2022 et que je mets aujourd'hui à votre disposition

1.609 abonnés qui se sont inscrits sur ma Mailing List pour recevoir mes alertes

'ai débuté dans l'immobilier en 2002

Assez rapidement, j'ai considéré que les honoraires étaient trop élevés, que la gestion d'un fichier client efficace était très compliquée, que faire des visites mal calibrées présentait peu d'intérêt et qu'au bon prix, les acquéreurs se manifestaient très rapidement

J'ai donc décidé de :

- développer un site sympa ( fait maison )

- avoir une offre homogène basé sur la photo 

- solliciter l'inscription des acquéreurs à la Mailing List pour être informé de la mise en ligne d'un nouveau bien

- proposer des conditions de vente intéressante avec un mandat exclusif d'une durée de 15 jours à 2.50 % TTC

Comme je l'ai écrit précédemment, la gestion d'un fichier client efficace c'est très compliqué

" Allo Monsieur X, j'ai un appartement à vous proposer !

- Ah désolé, je ne vous ai pas prévenu mais vous venons de faire affaire "

Ou alors

" Oui mais finalement, 2 chambres me suffiront "

Ou encore

" Nous avons mis notre projet en attente "

Grace à cette offre qualitative et homogène, 

J'ai

qui s'appuyait sur une communication qualitative avec :

- un site fait maison pour intégrer de belles photos 

- la sélection des biens, leur mise en valeur

- la nécessité de s'enregistrer sur la Mailing List  pour recevoir mes alertes ( je ne diffusais que sur vicini.immo )

C'est ainsi que j'ai développé ce fichier clients au fil des années

J'ai ainsi vendu de nombreux biens - mon site reposant sur la photo - une offre homogène qui m'a permis de monter jusqu'à 3.500 abonnés

( moins actif pour raisons personnelles ces dernières années, mon fichier compte désoramis 

- mogène, la diffusion exclusive des biens sur mon site ( pour être informé, il fallait être enregistré - j'ai eu jusqu'à 3.500 abonnés !)

- un classement par nombre de chambres était judicieux

- fichier client

a qualité des photos proposées 

et ai été particulièrement actif jusqu'en 2016

Depuis, pour des raisons personnelles, 

Je développe donc avec parfois quelques longueurs mais on peut en raconter des histoires après 20 années d'exercice ...

 

Je fais votre annonce

Avec de belles photos, c'est essentiel

Que le futur visiteur puisse se faire une idée précise de votre bien

Qu'il s'approprie les lieux et visite ce qu'il avait vu en photo

Vous savez bien que c'est loin d'être toujours le cas

Je publie votre annonce sur vicini.immo

J'en informe enfin les 1.609 abonnés à la Mailing List, un fichier client que je développe depuis plus de 10 ans et qui générera pour vous comme elle l'a précédemment généré pour moi des retours spontanés, plutôt qualitatifs

Bref, je fais pour vous exactement ce que je faisais pour mon compte dans ma précédente vie d'agent immobilier indépendant ( 2002 - 2022 ) : je mettais l'annonce en ligne, j'en informais la Mailing List et j'attendais que ça sonne 

3 appels dans la 1/2 heure de mise en ligne ... C'était vendu

Aucun appel dans la journée ... Aie ! Le prix ?

On sait vite ...

Ce sera la même chose pour vous

Vous saurez vite !

Vous allez gérer les demandes, organiser les visites et constaterez cette relation étroite qu'entretiennent visites et prix

Il n'y a de retours que si le prix est jugé bon, en tout cas quand ces retours spontanés

Par agence, la notion de volonté de visiter que permet la vente entre particuliers 

sLes retours de ma Mailing List sont spontanés

Ce n'est pas une agence qui propose à ses clients de visiter, ce sont mes abonnés qui demandent, une démarche volontaire, c'est très différent

C'est un excellent baromètre ! 

Donc, je viens de diffuser votre bien et les clients de ma Mailing List vous contactent ( par mail ce qui permet un filtrage ou par téléphone )

Pas de contacts ? Pas de retours spontanés ? Aie ! Il doit y avoir un problème de prix mais pas d'inquiétude, les acquéreurs vous contacteront dès que le prix leur semblera juste ou négociable

Peu de contacts ? Si votre bien est dan une niche, ça peut se comprendre sinon, c'est là encore que le prix est a priori inadapté et donc peu de contacts = peu de visites  

De nombreux contacts ? C'est que le prix ne bloque pas ... Ça peut aller vite ... Quelques visites

Beaucoup, beaucoup de contacts ? Ça va aller vite ... 3 visites ? 

Quand un acquéreur a trouvé le bien qui lui convient, il n'attend pas des semaines pas pour se manifester

J'imagine qu'effectivement, vous n'avez pas attendu 15 jours pour acquérir le bien que vous vendez aujourd'hui 

Vous allez mettre en vente ?

Investir 1 ‰ de votre prix de vente pour bénéficier d'un service qui peut vous permettre de vendre en quelques visites est-il judicieux ?

Je vous laisse réfléchir 3 secondes ...

Bravo ! Vous avez trouvé la réponse ! C'était OUI

Et si votre acquéreur ne se trouve pas dans ma Mailing List, vous pouvez diffuser votre annonce sur les supports de votre choix, leboncoin notamment

Vous avez déjà un bien en vente ?

M'associer à votre vente, c'est l'opportunité de toucher de nouveaux acquéreurs potentiels avec une nouvelle annonce, de nouvelles photos

L'occasion de redynamiser votre vente !

LES + ViCiNi  (par rapport à une agence classique )

IL Y A BIEN ENTENDU L'ARGENT

- un peu de votre temps pour économiser 3, 4 ou 5 % de la valeur de votre bien, c'est intéressant

Surtout si c'est pour vendre en 3 visites parce que vous êtes au bon prix ....

- si jamais vous deviez négocier votre prix, ce sera bien plus facile en direct qu'avec un intermédiaire qui pourrait s'avérer si gourmand qu'une vente ne puisse aboutir ( ça arrive ... )

 

LA QUALITÉ DES CONTACTS

Comme je vous l'ai expliqué précédemment, les contacts générés par ViCiNi sont spontanés

Mes clients reçoivent une alerte, jugent le bien intéressant voire plus et décident de vous contacter

C'est une démarche volontaire qui traduit une certaine motivation

Ce n'est pas toujours le cas avec une agence

Il vous est peut-être arrivé de visiter sur les conseils d'un agent un bien qui manifestement n'était pas adapté à votre recherche

Quid dans ces circonstances du fameux compte-rendu de visite que va vous faire cet agent ?

VOTRE EXPERTISE

La connaissance des lieux

Le bien, la copro, les voisins, l'école la plus proche, le bus 

LES CONTACTS DIRECTS

Qui dit contact direct dit retour direct

Une agence aura du mal à vous dire que ses clients trouvent le prix trop élevé puisque c'est elle qui vous l'a estimé

Dans le cadre de la vente entre particuliers, Au moins, si certains clients Il peut y avoir 

retour direct sur le prix

LA SELECTION

Sélection acquéreur

dans le meilleur des cas

Une agence ne vous présentera pas forcément l'acquéreur le plus fiable

agence demande ce que vous pouvez demandere

MES CONSEILS / UNE STRATEGIE

Conseils et stratégie

ANNONCE EXPORTABLE

Je n'ai pas la prétention d'avoir systématiquement votre acquéreur enregistré sur ma Mailing List

Passé 3 jours, vous n'aurez vraisemblablement plus de contact issu de la Mailing List

Du site peut-être qui serait découvert par l'arrivée d'un nouvel acquéreur sur le marché

Mais le tour de mon fichier aura été effectué

Je vous conseille donc de diffuser votre annonce sur leboncoin, le supermarché de l'annonce, immobilière entre autres

Toujours la même histoire !

Avec une bonne annonce, vous aurez de meilleur retours avec parmi eux cependant des appels d'agence qui ont des clients ( formidable ! )

Tout comme avec ma Mailing List, vous allez générer des retours spontanés

Et la encore, c'est la quantité de retours qui va  

é 

Le contact est rapide si  

Annonce exportabe

Je n'ai pas de clients dans ma ML

lvous disposez cependant d'une bonne annonce leboncoinl

 

Les freins à lever / agence

La seule vraie différence /contrainte pour vous, c'est la gestion des contacts et des visites

Comme je vous l'ai précisé précédemment, il y a une étroite corrélation entre prix et nombre de visite

Pour le reste, pas vraiment contrainte

Administratif

Capacité financière

Dès mes débuts dans le monde de l'immobilier ( 2002 ), j'ai souhaité proposer autre chose, notamment en termes d'honoraires qui me semblaient inappropriés -  Vers 2008, je me souviens avoir publié sur feu le magasine Reflex ( Keira B. ) une pub pour afficher mes honoraires 

Cette annonce, vous pouvez ensuite a publier sur les supports de votre choix : leboncoin.fr, pap.fr, ...

Un investissement judicieux de 1‰ de votre prix de vente

( facturation mini 300 € TTC plafonnée à 800 € TTC ) 

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